خسرو صادقی بروجنی
اجرای طرح مسکن مهر در دولت گذشته از جمله موضوعات مورد چالش است که آثار زیادی را بر اقتصاد بخش مسکن و همچنین اقتصاد کل کشور گذاشت. با روی کار آمدن دولت یازدهم ساخت و ساز مسکن مهر تا تکمیل پروژه آن ادامه خواهد یافت اما هنوز برنامه دولت «تدبیر و امید» در حوزه مسکن کاملا مشخص نیست. در قالب طرح مسکن مهر بیش از 3/2 میلیون مسکن در سراسر کشور ساخته شده که حدود یک میلیون واحد آن از سال 86 تاکنون به متقاضیان واجد شرایط (قشرهای کم‌درآمد) تحویل شده است. بر اساس برنامه تا پایان سال 94 پرونده مسکن مهر بسته خواهد شد، یعنی اجرای طرح مهر چیزی حدود 10 سال زمان می‌برد.وزیر راه و شهرسازی از طرح مسکن اجتماعی و حمایتی به‌عنوان جایگزین مسکن مهر نام برده است، احتمالاً مسکن امید اسم جدید طرح مسکن اجتماعی باشد که عباس آخوندی وزیر وقت مسکن و شهرسازی آن را در دولت دوم سازندگی اجرا کرد.وی تاکید کرد: انتخاب مسکن باید در محله‌های قابل سکونت باشد و در مجموع اساسا این که شهرها به محله‌های فقیرنشین و اعیان‌نشین تقسیم بندی شوند یک سیاست طبقاتی است.آخوندی افزود: باید ظرفیت‌ها به طور دقیق بررسی شوند تا پایین‌ترین دهک‌های درآمدی کشور مشخص شود و برآورد اولیه این است که حدود یک برنامه 10 ساله برای 5/1 میلیون واحد مسکونی طراحی شود.وی درباره مسکن مهر اظهار کرد: مسکن مهر برخلاف سیاست‌های ابلاغی است چرا که براساس این سیاست‌ها مداخله دولت نباید وجود داشته باشد که ما شاهد حداکثر مداخله دولت هستیم؛ همچنین تاکید شده بود که مکان‌یابی صحیح و قابل سکونت صورت بگیرد که بعضا این محل‌ها قابل سکونت نیستند. آخوندی افزود: براساس این سیاست‌ها، باید مسکن را مردم بسازند و دولت زمینه ساخت و خدمات زیربنایی را تامین کند اما در مسکن مهر این اتفاق نیفتاد و من باید این موضوع را با شفافیت کامل اعلام کنم تا دیگر اشتباه نشود. آخوندی درباره مسکن مهر افزود: مشکل من با ساخت مسکن مهر این بود که این واحدها در جاهایی ساخته شده‌اند که قابل سکونت نبوده‌اند و بزرگ‌ترین مشکل در این زمینه آن بود که مردم از مدیریت ساخت خارج شدند و دولت با یک ساخت و ساز بسیار وسیع روبه‌رو شد. وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: من به فقری که در مسکن مهر وجود دارد و مشکلات خدمات زیربنایی و روبنایی در این بخش اعتراض دارم ولی همچنان ما به تعهدات دولت پایبند هستیم و در جلسه‌ای که با بانک مسکن داشتیم اعلام شد فروش اقساطی بیش از یک میلیون واحدهای مسکونی مسکن مهر آغاز شده و برنامه‌شان برای سال جدید فروش اقساطی 700 هزار واحد ادامه دارد و بخش کمی برای سال 94 باقی خواهد ماند. آخوندی با بیان اینکه مساله مسکن یک معضل اجتماعی است، اظهار کرد: ما نمی‌توانیم تصور کنیم که مساله مسکن گروه‌های کم درآمد مستقل از مسائل بهداشت، اشتغال و… این گروه‌هاست. وی افزود: سهم زمین در بخش مسکن به شدت افزایش پیدا می‌کند وظیفه ما این است که امکانات زندگی را در سراسر کشور با یک رفاه خوب تامین کنیم.
مسکن امید به جای مهر
از سوی دیگر علی ربیعی در دیدار با تشکل‌های کارگری از تهیه طرحی موسوم به «مسکن امید» در دولت خبر داده است که برای کارگران بیمه‌شده فاقد مسکن و بازنشستگان تأمین اجتماعی اجرا می‌َشود.وی با بیان اینکه طرح مذکور اجرایی‌تر از طرح مسکن مهر خواهد بود، افزود: این طرح به‌دنبال خانه‌دار کردن کارگران بیمه‌شده فاقد مسکن و بازنشستگان تأمین اجتماعی در یک دوره 5ساله خواهد بود.حال باید دید دولت تدبیر و امید در یک دوره 5ساله چه‌تعداد مسکن را می‌تواند برای کارگران بیمه‌شده فاقد مسکن و بازنشستگان تأمین اجتماعی بسازد.
مسکن مهر؛ یکی از 55 برنامه!
فردین یزدانی، کارشناس مسکن و مدیر تدوین طرح جامع مسکن در دولت یازدهم در گفت‌وگو با آرمان اظهار داشت: در سال آخر ریاست جمهوری آقای خاتمی طرح جامع مسکن تهیه شده بود که در آن طرح جامع 55 برنامه وجود داشت و یکی از آنها برنامه مسکن اجتماعی بود که در دولت‌های نهم و دهم تحت عنوان مسکن مهر دنبال شد. وی افزود: مقیاس سالیانه آن برنامه از 20 هزار واحد مسکونی در سال شروع شده و تا 50 هزار واحد ادامه می‌یافت و فقط هم به افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی که شناسایی شده بودند اختصاص می‌یافت اما در عمل و در برنامه مسکن مهر این مقیاس 40 برابر شد. این طرح از سال 1386 در تبصره 6 بودجه آغاز شد و سپس از سال 88 به بعد عملیات اجرایی آن شدت گرفت و هنوز هم ادامه دارد.
پروژه‌ای بزرگ
یزدانی تصریح کرد مسکن مهر مجموعه‌ای بود که در آن وام با بهره ارزان قیمت 4 و 8 و برخی موارد 12 درصد داده می‌شد و بخش زیادی از زمین‌های دولتی واگذار شد و به صورت ناگهانی و یکباره ساخت یک و نیم میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفت. وی تاکید کرد: مقیاس بسیار بزرگ این پروژه خارج از توان و کنترل حتی دولت‌های کارآمد پیشرفته جهان بود چه برسد به دولت ما. مدیر تدوین طرح جامع مسکن در ادامه گفت در این برنامه زمین در مالکیت دولت بود و چون بانک‌ها منابع مالی لازم را برای ساخت آن نداشتند خط اعتباری در بانک مرکزی تعریف شد تا این منابع را تامین کند و از سوی دیگر یک سری سازمان‌ها نیز موظف شدند تاسیسات زیر بنایی این طرح را تامین کنند.
تبعات مسکن مهر
این کارشناس مسکن در یک جمع‌بندی کلی از آثار مسکن مهر اظهار داشت: در بررسی آثار مسکن مهر می‌توان به این موارد اشاره کرد: 1- مقیاس به این وسعت اصولا با ناکارآمدی روبه‌رو است و چون مقیاس این طرح کاملا غیراقتصادی و غیرمدیریتی بود اجرای این طرح بسیار ناکارآمد بود. چه بسا اگر سالی 20 هزار واحد ساخته می‌شد تا الان تعداد واحدهای بیشتری هم ساخته شده بود. 2- تامین خط اعتباری و مالی آن با تزریق پول از بانک مرکزی انجام شد و این به معنای افزایش نقدینگی بود. در حدود 30 تا 40 درصد افزایش نقدینگی کشور ناشی از اجرای این طرح بود و به صورت کاملا بدیهی افزایش نقدینگی به زیاد شدن تورم می‌انجامد که این تورم هم در بخش مسکن بود و هم در بخش عمومی اقتصاد. 3- از نطر معیار عملکردی، سازوکار آن به گونه‌ای برنامه ریزی شده بود که دهک‌ها و اقشار کم درآمد از آن استفاده کنند اما عملاً استفاده این اقشار فراهم نشد و از دایره اجرای این طرح خارج شدند. 4- چون اجرای پروژه بزرگ مقیاس بود بنابراین زمین‌های بسیار زیاد و نامناسبی که مالکیت آنها دولتی بود به اجرای این طرح اختصاص داده شدو سیستم نظام شهری و سکونت هم به هم ریخت و شاهد تغییرات نابهنجاری در محدوده‌های شهرها بودیم. 5- اجرای این طرح هدفمند نبود و چون بسیاری از خانواده‌های کم درآمد هم شامل آن شدند این امر باعث شد یک بازار ثانویه هم برای آن شکل بگیرد که در نتیجه این مسکن تبدیل به سکونت برای همان افراد متقاضی هم نشد و شکل‌گیری همین بازار ثانویه موجب شد دولت خرید و فروش مسکن مهر را آزاد اعلام کند.
فقدان تنوع در سیاستگذاری
یزدانی افزود: در جمع‌بندی اجرای این طرح باید عنوان کرد که یک سیاست‌گذار نباید همه انرژی و توان خود را روی اجرای انحصاری یک سیاست بگذارد وگرنه هر دولتی که بخواهد مساله مسکن را با یک برنامه و سیاست حل کند محکوم به شکست است و تنوع در سیاستگذاری مساله‌ای بود که در دولت قبلی انجام نشد.
رهاشدگی در سیاست زمین
در آن دوره ما شاهد واگذاری مسکن بودیم اما در واقع در عرصه زمین و توسعه شهری تقریبا رهاشدگی حاکم بود. یزدانی با بیان این مطلب ادامه داد: این رهاشدگی کامل باعث شد به‌رغم شعار داده شده مبنی بر به صفر رساندن قیمت زمین، نسبت قیمت زمین در تولید مسکن از 45 درصد در سال 85 به میزان 54 درصد در سال 91 برسد. در سال 91 حدود 60 هزار میلیارد تومان نقدینگی وارد بازار زمین برای تامین مسکن شد و همه این مسائل باید در دولت جدید مورد توجه قرار گیرد. وی تصریح کرد: رهاشدگی از نظر سیاست تراکم‌فروشی که شهرداری‌ها داشتند و عدم انعطاف ساختار درآمدی آنها باعث شد در این دوره قیمت زمین چندین برابر شود و همین افزایش قیمت زمین بسیاری از سازوکار‌های دیگر مثل نظام تامین مالی را با مشکل روبه‌رو کرده است و الان راهی نیست جز اینکه حجم وام افزایش پیدا کند. این کارشناس مسکن عنوان داشت: اگر سیاست تراکم‌فروشی کم نشود و نظام مدیریت زمین هم هدایت نشود خواه ناخواه با افزایش قیمت زمین و بورس بازی روبه‌رو خواهیم شد.
مسکن، حق شهروندی است
دولت جدید باید دارای رویکرد اجتماعی باشد. یزدانی با تاکید بر این مطلب اظهار داشت: حل مساله مسکن نباید به طور جداگانه در نظر گرفته شود بلکه برنامه مسکن باید در قالب بزرگ‌تری چون رفع فقر و نابرابری و رفاه اجتماعی جای‌گذاری شده و به‌عنوان حق شهروندی به آن نگاه کنیم. بنابراین در دولت جدید تامین مسکن گروه‌های نیازمند تنها با مشارکت گسترده نهادهای رفاه و تامین اجتماعی، وزارت مسکن و سیستم بانکی عملی است و همکاری آنها می‌تواند از شدت بحران مسکن بکاهد. وی افزود: پیش از این برای تامین مسکن اقشار کم درآمد 5 برنامه تدوین شده بود که فقط برنامه مسکن مهر اجرا شد.
بازار مسکن؛ منوط به سیاست‌های مکمل
بازار مسکن در سال 93 تغییر محسوسی نمی‌کند و اگر سیاست‌های مکملی اعمال شود که از افزایش قیمت زیاد مصالح ساختمانی جلوگیری کند، اجرای مرحله دوم هدفمندی تاثیر چندانی بر بازار مسکن نخواهد گذاشت. یزدانی با بیان این مطلب در مورد تاثیر اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها افزود: بعید به نظر می‌رسد که چنین سیاست‌های مکملی اعمال شود و قاعدتا با گران‌تر شدن مصالح ساختمانی که انرژی بر هستند، قیمت مسکن هم گران‌تر میشود اما باید به این موضوع نیز توجه داشته باشیم که 48 درصد از هزینه مسکن مربوط به ساخت و 52 درصد آن مربوط به قیمت زمین است و بنابراین تاثیر قیمت ساخت و مصالح ساختمانی کمتر است. وی خاطرنشان کرد: اگر توجه کنیم که فعلا توان خرید در بازار وجود ندارد بنابراین سازندگان نمی‌توانند قیمت‌ها را کاملا به سمت متقاضیان منتقل کنند و مجبورند یا نرخ ساخت و ساز را کم کنند یا فقط بخشی از آن را روی قیمت بکشند.
نمی‌دانیم چه میشود!
مدیر تدوین طرح جامع مسکن در دولت یازدهم عنوان داشت: در یک جمع بندی هنوز نمی‌دانیم دقیقا چه تدابیری اندیشیده خواهد شد اما اگر سیاست مکملی رفاهی دیده نشوند که جلوی افت توان خانوار را بگیرد این باعث میشود ورودی به بازار اجاره زیاد شده و به معنای این است که بیشتر از اینکه قیمت مسکن افزایش بیاید، نرخ اجاره بها زیاد خواهد شد ولی با توجه به شرایط رکودی که در آن به سر می‌بریم بعید می‌دانم که اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها تاثیر مستقیمی روی قیمت بازار مسکن داشته باشد. وی در خاتمه گفت: اگر دولت سیاست‌های مکمل و جبرانی را اعمال نکند تا از کاهش سطح رفاه جلوگیری شود، یا اگر مشکل تحریم‌ها حل نشود، ورودی به بازار اجاره مسکن زیاد میشود، اما اگر به رشد اقتصادی در حدود 3 درصد برسیم چندان تاثیر محسوسی را شاهد نخواهیم بود.